Недействительные сделки с жильем: что нужно знать для безопасной покупки
Сделки на рынке вторичной недвижимости могут быть признаны недействительными по разным причинам, от нарушений прав сторон до ошибок при оформлении. Это может привести к аннулированию договора купли-продажи и возврату недвижимости прежнему владельцу. Поэтому важно понимать, какие именно действия могут поставить сделку под сомнение, и как избежать распространённых рисков.
Виды недействительных сделок и их особенности
Закон делит недействительные сделки на ничтожные и оспоримые. Ничтожная сделка признаётся недействительной в силу закона — она автоматически не порождает юридических последствий и не требует судебного признания. Пример ничтожной сделки — это продажа недвижимости без обязательного нотариального заверения или сделка с лицом, признанным недееспособным. Однако, чтобы обе стороны вернули полученное по ничтожной сделке, к ней нужно применить последствия недействительности через суд. Иск об этом можно подать в течение трех лет с момента исполнения сделки.
Оспоримые сделки, напротив, требуют судебного решения для признания их недействительности. Срок обращения в суд по таким делам ограничен одним годом с момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав. К оспоримым можно отнести сделки, нарушающие права одной из сторон, или сделки, заключенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угроз.
Основания для признания сделки недействительной
Недействительность сделки может быть признана по следующим причинам:
➣ Нарушение закона и публичных интересов. Если сделка заключена с нарушением законодательства и ущемляет интересы третьих лиц, она может быть признана ничтожной. Например, продажа квартиры, находящейся под арестом, будет автоматически аннулирована.
➣ Отсутствие намерения создать юридические последствия. Мнимые сделки заключаются «для вида» — формально они выглядят как действительные, но их цель не связана с реальной передачей прав на недвижимость. Примером является фиктивная продажа, когда имущество фактически не передается, а сделка прикрывает другое соглашение, например, дарение.
➣ Неосведомленность или ограничение в правах. Например, если покупатель был введен в заблуждение относительно характеристик квартиры, он имеет право оспорить сделку. Аналогично, если одна из сторон была под давлением, обманом или угрозами вынуждена заключить договор, суд может признать сделку недействительной. К таким ситуациям относятся также кабальные сделки, когда покупатель воспользовался тяжелыми обстоятельствами продавца для покупки квартиры по заниженной цене.
➣ Ошибки в документации или отсутствие согласия. Заключение договора без обязательного нотариального заверения или согласия других лиц, чьи права затрагиваются (например, супруга, второго владельца), также является основанием для признания сделки недействительной.
Способы аннулирования сделки
Расторгнуть договор купли-продажи можно по соглашению сторон или через суд. Взаимное соглашение допускается, если права на недвижимость ещё не зарегистрированы в Росреестре. В случае существенных нарушений, таких как неполная оплата или несоответствие квартиры условиям договора, сделку можно расторгнуть в судебном порядке. Это также возможно при изменении обстоятельств, которые существенно повлияли на решение сторон заключить договор.
Как избежать рисков при покупке квартиры
Чтобы избежать возможного оспаривания сделки, важно провести комплексную проверку как продавца, так и квартиры. К основным проверочным мероприятиям относятся:
➣Проверка дееспособности продавца. Запрос справок из психоневрологического и наркологического диспансеров поможет удостовериться в дееспособности владельца. Сделка с недееспособным лицом, даже если это станет известно постфактум, будет признана ничтожной.
➣Справка о финансовом положении продавца. Получение справки из бюро кредитных историй покажет, не является ли продавец банкротом или не находится ли он в стадии банкротства.
➣Проверка истории недвижимости. Это поможет выявить потенциальные риски оспаривания со стороны бывших владельцев или лиц, которые могли быть временно выписаны, но имеют права на жилье.
➣Согласие всех заинтересованных сторон. В случае наличия других собственников или при участии несовершеннолетних необходимо получить нотариально заверенное согласие на сделку от всех сторон.
➣Документы на квартиру. Важно запросить у продавца полный пакет документов, включая выписку из домовой книги, справку об отсутствии долгов и историю перехода прав на квартиру.
Кто может оспорить сделку и в какие сроки
Обычно требование о признании сделки недействительной исходит от одной из сторон договора, чьи права были нарушены. Но, например, если один из супругов продал квартиру без согласия другого, последний также может оспорить сделку. Иск по ничтожной сделке можно подать в течение трёх лет, а по оспоримой — в течение года.
Советы перед покупкой
Соблюдение всех этапов проверки перед сделкой позволяет избежать рисков аннулирования договора. Добросовестный покупатель проверяет все документы на квартиру, дееспособность и статус владельца, а также наличие возможных прав третьих лиц.
Больше информации можно узнать у наших юристов. Обращайтесь:
📞 По номеру +7 967 958 40 60
🌐 Или оставляйте заявку на tituldv.ru