Недействительная сделка с квартирой: причины и защита

Как не попасть в ловушку при покупке квартиры на вторичном рынке: когда сделку могут признать недействительной

Покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена с рисками. Неосторожность может привести к утрате не только времени и денег, но и самого жилья. В этой статье разберёмся, в каких случаях сделка купли-продажи может быть признана недействительной и как обезопасить себя.

Основа сделки — договор
Ключевым документом при передаче недвижимости является договор купли-продажи (ДКП). Несмотря на его законную силу, иногда стороны сделки или третьи лица имеют право его оспорить, что может привести к признанию сделки недействительной.
Наихудший сценарий для покупателя — возврат квартиры продавцу и утрата уплаченной суммы.

Что говорит закон
Согласно статье 166 ГК РФ, сделка может быть:
➣Ничтожной — считается недействительной автоматически, без судебного решения;
➣Оспоримой — признаётся недействительной только по решению суда.

Заявление об оспаривании может подать участник сделки или лицо, чьи интересы были нарушены.

Основания для признания договора недействительным
Даже при формальном соблюдении порядка оформления, нарушения интересов сторон или требований закона могут стать основанием для признания сделки недействительной.

Типичные причины:
– Неоплата или частичная оплата со стороны покупателя;
– Передача квартиры, не соответствующей условиям договора;
– Нарушение прав третьих лиц;
– Несоблюдение процедуры регистрации права собственности.

Виды недействительных сделок
Ничтожные сделки — не имеют юридической силы с момента заключения. Например, если:
– Нарушены права третьих лиц или публичные интересы;
– Сделка носит мнимый или притворный характер;
– Имеет целью обман или сокрытие другой сделки;
– Заключена недееспособным лицом или несовершеннолетним без согласия законных представителей;
– Совершена в отношении арестованной или ограниченной в распоряжении недвижимости;

Заключена без нотариального удостоверения, если оно необходимо (например, при продаже доли в квартире).

Оспоримые сделки — считаются действительными, пока суд не решит иначе. При признании сделки недействительной стороны должны вернуть друг другу полученное по договору.

Когда сделку можно расторгнуть
Сделка может быть аннулирована:
➣По взаимному согласию сторон;
➣По решению суда, если обязательства по договору нарушены;
➣При значительном изменении обстоятельств, на которых основывалась сделка.

Другие причины недействительности
➣Нарушение формы договора — если ДКП не подписан сторонами, он считается незаключённым.
➣Мнимая или притворная сделка — если стороны заключают договор только «для вида» или прикрывают им другую сделку (например, дарение вместо купли-продажи).
➣Недействие со стороны недееспособного — сделки с такими лицами ничтожны.
➣Отсутствие обязательного согласия — например, супруга, органов опеки или финансового управляющего.
➣Ошибочное представление о сделке — если одна из сторон вводится в заблуждение о сути договора.
➣Обман, давление или тяжелые обстоятельства — в таких случаях сделка может быть признана кабальной.

Кто может оспорить сделку
Как правило, это один из участников сделки. Но право обратиться в суд может иметь и третье лицо, если его интересы были затронуты (например, супруг без согласия которого продали квартиру, или опекун недееспособного гражданина).

Судебное оспаривание возможно без доказательства последствий, если:
1 сделка совершена без обязательного согласия;
2 представитель нарушил полномочия при заключении договора.

Сроки на оспаривание
➣Ничтожные сделки — можно подать иск в течение трёх лет с момента начала исполнения договора.
➣Оспоримые сделки — срок обращения в суд составляет один год с момента, когда стало известно о нарушениях.

Срок может быть восстановлен, если причины пропуска были уважительными.

Как обезопасить себя при покупке
Покупатель считается добросовестным, если провёл тщательную проверку:
➣Получил справки из ПНД и НД о дееспособности продавца;
➣Проверил кредитную историю продавца;
➣Изучил историю квартиры в Росреестре;
➣Убедился, что все прописанные выписаны;
➣Собрал отзывы соседей;
➣Получил от продавца все необходимые документы (выписки, справки, акты);
➣Проверил наличие прав третьих лиц и прав несовершеннолетних;
➣Удостоверился в подлинности доверенности (если используется).

Больше информации можно узнать у наших юристов. Обращайтесь:
📞 По номеру +7 967 958 40 60
🌐 Или оставляйте заявку на tituldv.ru