Квартира в ипотеке: какие действия можно совершать
Существует распространенное заблуждение, что квартира, приобретенная в ипотеку, принадлежит банку. Однако это неверно. Фактическим владельцем квартиры является покупатель, который обладает правом на распоряжение своим имуществом. Однако до полного погашения кредита на недвижимость на ней будет обременение, что означает, что просто так продавать или совершать другие сделки с этой недвижимостью невозможно.
В статье расскажем, какие действия можно совершать с ипотечной квартирой и при каких условиях.
Сдавать квартиру в аренду или наем
❗️Согласие банка: необходимо, если это прописано в договоре ипотечного кредитования
Часто именно сдача ипотечной квартиры используется для погашения того же ипотечного кредита. Для сдачи квартиры в аренду или наем не требуется одобрение банка (ГК РФ, ст. 346 п. 3).
Однако в том же законе установлено одно важное условие: если в ипотечном договоре содержатся дополнительные условия, они применяются. Например, владелец имеет право передавать заложенное имущество в пользование третьим лицам только с согласия банка. Несоблюдение этого условия может привести к требованию банка о досрочном погашении всей суммы ипотечного кредита. Поэтому важно внимательно изучить содержание договора перед его подписанием.
Делать ремонт и перепланировку
❗️Согласие банка: на ремонт — не нужно, на перепланировку — нужно
Собственнику обязано поддерживать надлежащее состояние ипотечной квартиры (ФЗ «Об ипотеке», ст. 30).
Улучшать квартиру можно по вашему усмотрению, но вы не имеете права ухудшать ее состояние или снижать стоимость сверх обычного износа (ФЗ «Об ипотеке», ст. 29). Это касается перепланировки и реконструкции. Для банка такие изменения представляют собой риски. Если перепланировка влияет на технические характеристики квартиры и может повлиять на ее стоимость, необходимо предварительно получить согласие банка. Например, если вы объединили кухню с гостиной, изменяя тип квартиры с трехкомнатной на двухкомнатную.
Продать квартиру
❗️Согласие банка: на продажу с последующим обременением — нужно
Вы можете продать свою ипотечную квартиру, но только после получения согласия от банка (ГК РФ, ст. 346). Если в документах Росреестра указано наличие обременения на квартире, избежать этой ситуации не получится. Банк не имеет права запрещать продажу квартиры, однако он вправе отказать в выдаче согласия на сделку.
Сбербанк может предоставить согласие на продажу квартиры с последующим обременением, если другой клиент берет ипотеку в Сбербанке под залог данного объекта недвижимости. При этом банк должен одобрить нового собственника.
Например, если банк выдал ипотечный кредит человеку 35 лет с 10-летним стажем работы и официальным ежемесячным доходом в размере 100 тысяч рублей, а затем владелец решил продать квартиру молодому студенту без официального дохода, банк может рассматривать нового собственника как потенциальный риск и отказать в согласии на сделку.
Подарить квартиру
❗️Согласие банка: на дарение с последующим обременением — нужно
Вы можете передать ипотечную квартиру в дар при соблюдении всех условий. Если квартира передается в дар полностью, новый владелец становится не только новым владельцем, но и полностью берет на себя обязанность обслуживания ипотечного кредита.
Регистрировать в квартире других людей
❗️Согласие банка: нужно для временной регистрации, если это прописано в договоре ипотечного кредитования
Существуют два вида регистрации: постоянная по месту жительства и временная по месту пребывания. Члены семьи владельца, такие как супруг(а), дети и родители, имеют право на постоянную регистрацию. Другие лица могут быть признаны членами семьи, если владелец квартиры официально зарегистрировал их в своем жилище. Банк не имеет права запрещать регистрацию членов семьи.
То же самое относится и к временной регистрации. Владелец имеет возможность временно зарегистрировать в своей квартире посторонних лиц на определенный период, например, жильца, которому он сдает квартиру в аренду, или друга из другого города, приехавшего для обучения в университете. Однако соблюдается условие, аналогичное требованию при сдаче квартиры в аренду или наем: если в ипотечном договоре установлено требование о согласовании временной регистрации с банком, это необходимо выполнить.
Завещать квартиру
❗️Согласие банка: не нужно
В своем завещании владелец имеет возможность передать квартиру любому лицу: будь то сын с высоким доходом или дочь-студентка.
Одобрение банка в этом случае не требуется, поскольку банк, в целом, не обязан знать, кому конкретно будет передано наследство по завещанию. Однако вместе с квартирой наследникам также перейдут обязательства по ипотечному кредиту. Даже в случае отсутствия завещания, недвижимость с обременением все равно будет передана наследникам, но это может привести к дополнительным сложностям в урегулировании прав и обязанностей.
Нужна дополнительная консультация?
📞Обращайтесь по номеру +7 967 958 40 60
🌐 Или оставляйте заявку на сайте.