Как составить договор купли-продажи участка
Перед заключением договора следует учесть несколько важных моментов:
Участок должен быть поставлен на кадастровый учет
Сделка возможна только с теми землями, информация о которых внесена в ЕГРН. Если данных в реестре нет, участок сначала нужно поставить на учет, проведя межевание — процедуру определения точных границ участка, его формы и площади. С 2018 года регистрация участка без межевания невозможна.
Без межевания сделка не будет зарегистрирована
С марта текущего года Росреестр отказывает в регистрации прав собственности на участок без уточненных границ. Даже если участок уже стоит на кадастровом учете, для его продажи потребуется межевание, если оно ранее не проводилось.
Продажа возможна только собственником
Владельцем участка должен быть именно продавец. Продать землю, находящуюся в аренде или в пожизненном пользовании, невозможно без предварительного оформления права собственности.
При наличии обременений
Земельный участок с обременениями (например, ипотекой или арендой) можно продать, но покупателя необходимо заранее уведомить об этом. Лучше, если такие ограничения будут сняты до оформления сделки — это упростит процесс.
Форма и оформление договора
ДКП должен быть заключен в письменной форме. В большинстве случаев достаточно простой письменной формы, но в ряде ситуаций требуется нотариальное удостоверение:
➣если продается доля участка одним из нескольких собственников;
➣если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица — потребуется согласие органов опеки.
Рекомендуется составить три экземпляра договора: для продавца, покупателя и Росреестра.
Что должно быть в договоре купли-продажи земли
Хотя универсальной формы договора не существует, в соответствии с Гражданским кодексом в нем обязательно должны быть:
Вводная часть
➣название документа («Договор купли-продажи земельного участка»);
➣дата и место подписания;
➣сведения о сторонах: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации.
Описание объекта
Участок должен быть описан подробно:
➣кадастровый номер, адрес;
➣площадь, категория и назначение земли;
➣данные правоустанавливающего документа;
➣указание, что на участке отсутствуют строения и обременения.
Важно: без четкой идентификации объекта договор будет считаться незаключенным.
Стоимость и порядок расчетов
Указывается цена участка, способ оплаты (наличный или безналичный расчет), сроки и этапы платежей, банковские реквизиты.
Условия передачи
Оговариваются сроки и основания передачи участка (например, акт приема-передачи).
Права и обязанности сторон
Описываются основные обязательства: продавец передает участок, покупатель оплачивает его. Также могут быть дополнительные условия, например:
➣право покупателя потребовать пересмотра цены при расхождении характеристик участка;
➣сроки подачи документов в Росреестр и ответственное за это лицо.
Ответственность
Описываются санкции за нарушение условий сделки — штрафы, компенсации и т.п.
Разрешение споров
Указывается порядок урегулирования возможных разногласий — от досудебного до судебного разбирательства.
Дополнительные положения
Могут включать:
➣обстоятельства непреодолимой силы;
➣условия досрочного расторжения договора.
Реквизиты сторон
В завершении указываются данные сторон и ставятся их подписи.
Условия, которые запрещено включать в договор
Недопустимо прописывать положения, которые:
➣предоставляют продавцу право обратно выкупить участок без согласия покупателя;
➣ограничивают покупателя в распоряжении землей;
➣освобождают продавца от ответственности за претензии третьих лиц на участок.
Что делать после подписания договора?
После подписания ДКП стороны должны подать документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. После внесения данных в ЕГРН сделка считается завершенной. Госпошлина за регистрацию — 700 рублей (для участков, предназначенных для ЛПХ, садоводства, строительства и т.п.).
Акт приема-передачи — обязателен?
Да, по Гражданскому кодексу передача недвижимости подтверждается соответствующим актом. Он фиксирует факт передачи участка и получения оплаты.
Необходимые документы для сделки
Основной перечень:
➣паспорта продавца и покупателя;
➣договор купли-продажи;
➣документ, подтверждающий право собственности;
➣акт приема-передачи;
➣квитанция об оплате госпошлины.
Дополнительно могут потребоваться:
➣кадастровый паспорт (если участок продается впервые);
➣согласие супруга/супруги;
➣разрешение органов опеки;
➣согласие залогодержателя;
➣ипотечный договор и закладная (при покупке в ипотеку).
Если нужно, могу сократить или адаптировать текст под определённый формат — например, статью для блога, инструкцию или юридический шаблон.
Больше информации можно узнать у наших юристов. Обращайтесь:
📞 По номеру +7 967 958 40 60
🌐 Или оставляйте заявку на tituldv.ru