Как продать квартиру, купленную в ипотеку

Иногда владельцы продают ипотечную квартиру, чтобы улучшить условия проживания, например, приобрести более просторное жилье или из-за переезда. Такие сделки вполне обычны. В статье объясняется, как продать квартиру, купленную в ипотеку.

Можно ли продать ипотечную квартиру?
Да, но процесс усложняется тем, что недвижимость находится в залоге у банка до полного погашения кредита, что указано в ЕГРН. Пока квартира под обременением, ее нельзя продать напрямую — Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Есть два пути:
1. Снять обременение до продажи. Продавец погашает ипотеку досрочно, после чего банк передает информацию о снятии обременения в Росреестр.
2. Получить согласие банка на продажу. Такой вариант редко используется, так как банки неохотно идут на подобные сделки из-за рисков.

Как продать ипотечную квартиру с досрочным погашением?
Есть два основных способа:

1. Продавец сам погашает ипотеку. Продавец использует собственные средства, берет кредит или одалживает деньги, чтобы закрыть ипотеку до продажи.
2. Покупатель помогает с погашением ипотеки. Покупатель передает часть денег продавцу для закрытия ипотеки в рамках договора купли-продажи, где указывается, что квартира обременена. После погашения кредита и снятия залога сделка регистрируется в Росреестре.

Как согласовать продажу с банком?
Если нет возможности досрочно погасить ипотеку, можно провести сделку через банк. Например, в Сбербанке процесс выглядит так:
➤Продавец и покупатель договариваются и приходят в банк.
➤Банк проверяет документы и гарантирует безопасность сделки.
➤Подписывается трехсторонний договор, деньги покупателя помещаются на аккредитив.
➤После регистрации права собственности, банк закрывает ипотеку, остаток средств передается продавцу, и обременение снимается.
Если покупатель тоже оформляет ипотеку в этом же банке, залог переоформляется на нового собственника.

Документы для продажи ипотечной квартиры
Для согласования сделки банку потребуется пакет документов, которые он самостоятельно запросит у продавца. Покупатель должен предоставить оценку рыночной стоимости квартиры.

Что делать, если продавец задерживал платежи по ипотеке?
Ситуации могут быть разными: от смены квартиры по семейным причинам до финансовых трудностей. Если продавец не справляется с платежами, продажа квартиры — одно из решений.

Налог с продажи ипотечной квартиры
Налог на доход с продажи квартиры составляет 13%, независимо от того, в ипотеке она или нет. Обязанность платить налог возникает, если владелец владеет квартирой менее 3 или 5 лет, в зависимости от обстоятельств. Налог рассчитывается как 13% от суммы продажи, но продавец может воспользоваться налоговыми льготами.

Например, при продаже квартиры за 5 млн рублей, купленной за 4 млн, с учётом уплаченных процентов по ипотеке, налог взимается с суммы 800 тыс. рублей.

Нужна дополнительная консультация?
📞Обращайтесь по номеру +7 967 958 40 60
🌐 Или оставляйте заявку на сайте.