Как избежать недействительной сделки при покупке квартиры

Перед покупкой квартиры важно проверить её юридическую чистоту, чтобы сделка не была впоследствии оспорена. Необходимо убедиться, что на жильё не наложены обременения или ограничения, мешающие вступлению в право собственности.

Основные виды обременений недвижимости
Ипотека
Чаще всего жильё оказывается в залоге у банка до полного погашения кредита. Без согласия кредитора продать такую квартиру невозможно. После выплаты долга обременение снимается через Росреестр. Ипотека может возникнуть также при покупке квартиры в рассрочку или оформлении кредита под залог недвижимости.

Арест
Если квартира арестована, собственник не может её продать, подарить или сдать. Причины — долги, судебные споры, развод. После погашения долгов нужно обратиться к приставу для снятия ареста и передать соответствующие документы в Росреестр. Это можно сделать лично, через сайт или МФЦ.

Рента
Часто используется пожилыми людьми: они передают жильё в обмен на уход. Распоряжаться такой недвижимостью можно только с согласия получателя ренты. Если обязательства по уходу не могут быть выполнены, договор можно переоформить на другое лицо.

Сервитут
Это ограничение права собственности, например, для прохода или проезда через чужой участок. Владелец сохраняет права на объект, но обязан допускать использование по назначению.

Аренда
При длительном договоре аренды (от года и более) жильё можно продать, но с условием проживания арендаторов до окончания срока. Досрочное расторжение возможно при соблюдении условий договора.

Доверительное управление
Собственник передаёт управление недвижимостью третьему лицу (например, риелтору), но не право собственности. Такое обременение фиксируется в ЕГРН и автоматически прекращается после продажи.

Материнский капитал и несовершеннолетние
Если при покупке использовался материнский капитал, в квартире должны быть доли детей. Продать такую недвижимость можно только с разрешения органов опеки. Это же касается и жилья, в котором есть доля несовершеннолетнего.

Завещательный отказ и регистрация жильцов
При наследовании может быть прописано, что кто-то имеет право пожизненного проживания. Также в квартире может быть зарегистрирован человек, отказавшийся от приватизации — его нельзя выселить без его согласия. Лучше запросить домовую книгу.

Объекты с ограниченным правом продажи
Это касается аварийных домов или зданий, признанных культурным наследием. Их продажа или изменение требуют согласования с государством.

Как установить обременение самостоятельно
Собственник может сам ограничить действия с квартирой, например, чтобы обезопасить себя от мошенничества при сдаче жилья. Для этого подаётся заявление в Росреестр. Запрет отображается в ЕГРН. Исключения: сделки, оформленные через нотариуса, по решению суда или в рамках реновации.

Как снять обременение
Обременение снимается тем, кто его установил, после устранения причины (например, погашения долга). Росреестр вносит изменения в течение трёх рабочих дней после получения документов. В спорных ситуациях возможно обращение в суд.
Снять обременение можно:
➣через МФЦ,
➣на сайте Росреестра (с ЭЦП),
➣почтой (нотариальное заверение обязательно).

Снятие — бесплатное. Для подтверждения «чистоты» квартиры стоит заказать новую выписку из ЕГРН.

Можно ли сдавать квартиру с обременением
Сдавать в аренду можно, но не всегда. Например, жильё в ипотеке — да, но с согласия банка. При аресте — нет. При запрете на регистрационные действия — можно, но арендатора нужно уведомить.

Больше информации можно узнать у наших юристов. Обращайтесь:
📞 По номеру +7 967 958 40 60
🌐 Или оставляйте заявку на tituldv.ru