Кадастровая и рыночная стоимость квартиры – в чем разница и как оспорить оценку
Каждая квартира имеет рыночную и кадастровую стоимость, которые обычно не совпадают. Рыночная стоимость, как правило, выше кадастровой. Эти стоимости определяются по-разному: кадастровую стоимость устанавливает государство, а рыночную – продавец либо с помощью специалистов. Рыночная стоимость указывается в объявлении о продаже и в договоре купли-продажи.
✔ Кадастровая стоимость
Государство рассчитывает кадастровую стоимость для налоговых целей, таких как имущественный налог и НДФЛ при продаже квартиры. Кадастровая оценка не учитывает состояние квартиры и виды из окон. Она базируется на таких параметрах, как район, возраст и состояние дома, материалы строительства, этажность и площадь жилья. Таким образом, квартиры одного типа в одном доме будут иметь одинаковую кадастровую стоимость, независимо от их состояния. Узнать кадастровую стоимость своей квартиры можно на сайте Росреестра, через портал Госуслуг или в МФЦ.
✔ Зачем нужна кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость используется для расчета различных налогов:
• Налог на имущество рассчитывается по кадастровой стоимости на 1 января года, за который уплачивается налог. Ставка зависит от типа и стоимости недвижимости и составляет от 0,1% до 2%.
• Земельный налог зависит от типа земельного участка и составляет от 0,3% до 1,5%.
• Налог на дарение придется заплатить, если недвижимость была получена в дар не от близкого родственника. Ставка составляет 13%.
• Налог при продаже недвижимости также составляет 13%, и рассчитывается от 70% кадастровой стоимости, если рыночная стоимость ниже этой суммы, или от стоимости по договору, если она выше 70%. Налог не взимается при продаже жилья, находившегося в собственности 3-5 лет.
Кадастровая стоимость также применяется при расчете арендной платы или выкупной стоимости объекта в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности.
✔ Можно ли оспорить кадастровую стоимость?
Каждая квартира имеет кадастровую и рыночную стоимость, которые обычно различаются. Рыночная стоимость, как правило, выше кадастровой, поскольку определяется продавцом или с помощью специалистов, а кадастровую стоимость устанавливает государство для налоговых целей.
✔ Причины оспаривания кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налогов, поэтому собственники иногда считают её завышенной. Ошибки в расчетах могут возникать, например, из-за неверно указанной площади квартиры. В таких случаях можно обратиться в МФЦ с документами на квартиру и объяснением причины несогласия.
Если явных ошибок нет, но вы считаете, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать заявление в комиссию при Росреестре или обратиться в суд.
Необходимые документы для обращения в суд
Для подачи иска в суд потребуются следующие документы:
• Выписка о кадастровой стоимости
• Выписка из ЕГРН
• Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство)
• Отчет от независимого оценщика
С 2023 года введен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости — через комиссию при региональном ведомстве или МФЦ. Срок рассмотрения заявления — 30 дней.
✔ Рыночная стоимость определяется продавцом или риелтором и зависит от множества факторов:
• Общие факторы: состояние рынка недвижимости, спрос и предложение, инфраструктура, экологическая ситуация.
• Существенные факторы: возраст дома, этаж, площадь и планировка квартиры, состояние жилья, тип санузла.
• Второстепенные факторы: наличие балкона, вид из окон, высота потолков.
Перепланировка может также повлиять на рыночную стоимость: узаконенная увеличивает цену, неузаконенная — снижает. Рыночная стоимость может быть снижена из-за долгов по коммунальным платежам, неполного пакета документов или обременений на квартиру.
✔ Основное отличие кадастровой стоимости от рыночной в том, что первая не учитывает особенности квартиры, а рассчитывается для группы однотипных объектов. Рыночная стоимость учитывает все индивидуальные характеристики конкретной квартиры.
Кадастровая стоимость пересматривается раз в несколько лет, а рыночная стоимость меняется в зависимости от внешних факторов, таких как строительство новых станций метро, дорог и объектов инфраструктуры.
✔ Вывод
Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается государством и используется для расчета налогов. Рыночную стоимость определяет собственник, она указывается в объявлениях о продаже и в договорах купли-продажи. Кадастровая стоимость применяется к однотипным объектам, в то время как рыночная стоимость учитывает индивидуальные характеристики каждого жилья. Оба показателя изменяются в зависимости от состояния рынка.
За подробной консультацией обращайтесь к нам.
📞 По номеру +7 967 958 40 60
🌐 Или оставляйте заявку на tituldv.ru