Из нежилого в жилое: как правильно оформить перевод недвижимости

Перевод нежилого помещения в жилое может быть несложной процедурой, если заранее собрать все необходимые документы и соблюсти требования законодательства. В то же время, эта процедура не всегда возможна для всех типов недвижимости, и необходимо учитывать ряд особенностей.

Зачем переводить нежилое помещение в жилое?
Нежилые помещения относятся к коммерческой недвижимости, и это накладывает определенные ограничения на их использование. В таких помещениях невозможно зарегистрироваться, что лишает владельца доступа к бесплатным медицинским услугам, затрудняет запись детей в городские детские сады и школы, а также может осложнить получение кредитов. К тому же, коммерческая недвижимость облагается более высокими налогами и тарифами на коммунальные услуги.

Какие помещения нельзя перевести в жилые?
Однако не все нежилые помещения можно перевести в жилой фонд. Для этого объект должен соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ и Постановления Правительства №47. В первую очередь, помещение должно находиться в зоне, предназначенной для жилой застройки (согласно градостроительному зонированию) или на территории садоводческих или огородных товариществ (СНТ).

Кроме того, помещение должно быть безопасным: несущие конструкции должны быть надежными, а само здание — защищено от внешних воздействий, таких как дождь и ветер. Обязательным условием также является наличие инженерных систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, а в газифицированных районах — и газоснабжения. Важно, чтобы в жилых помещениях было естественное освещение, поэтому использование подвалов и цокольных этажей для проживания запрещено.

Также помещение должно быть капитальным строением, находиться в собственности и не быть обремененным правами третьих лиц (например, залогом или арендой). Зачастую перевод нежилого помещения в жилой фонд требует перепланировки, которая поможет привести объект в соответствие с требованиями к жилым помещениям.

Перевод помещений в многоквартирных домах
Процедура перевода нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме (МКД) более сложна, так как она требует учета интересов всех собственников дома. В многоквартирных домах все жильцы являются совладельцами общедомовых пространств, таких как коридоры, лестничные клетки и фасад здания. Если перепланировка затронет общедомовое имущество (например, установка нового окна или строительство дополнительной лестницы), потребуется согласование с жильцами. Это согласие можно получить на общем собрании собственников.

Если же нежилое помещение является частью общедомового имущества и выполняет социально значимую функцию (например, оно используется как детская игровая комната или спортивный зал), убедить жильцов в необходимости изменения его статуса будет еще сложнее. Проект перепланировки должен учитывать безопасность не только самого помещения, но и всего дома в целом. Например, если планируется переоборудовать техническое помещение выше пятого этажа в жилое, потребуется лифт.

Когда нужно согласие жильцов?
Если перепланировка затрагивает общедомовое имущество — лестничные площадки, лифтовые холлы, коридоры или фасад здания, потребуется письменное согласие всех собственников квартир. В противном случае перевод помещения в жилой фонд не будет возможен. Например, если при перепланировке нужно сделать дополнительное окно, затрагивающее фасад дома, или построить лестницу, придется получить согласие всех жильцов.

Когда согласие жильцов не требуется?
Согласие соседей не требуется, если перепланировка не затрагивает общедомовое имущество. Например, в современных жилых комплексах первые этажи часто проектируются под коммерческие помещения с изолированными входами и отдельными окнами, не выходящими к общим лестницам и лифтам. Такие помещения можно перевести в жилые без согласия соседей, подав необходимые документы в местные органы власти.

Процедура подачи документов и сроки
Для перевода нежилого помещения в жилое нужно подать заявление в местные органы власти через МФЦ или напрямую. В каждом регионе процедура может немного различаться, поэтому важно уточнить детали на сайте местной администрации. В среднем, срок рассмотрения заявления составляет 45 дней. Если документы подавались через МФЦ, срок отсчитывается с момента поступления заявления в уполномоченный орган.

Что делать после одобрения?
После одобрения перевода помещения в жилой фонд можно начинать перепланировку. Для помещений в многоквартирных домах нужно следить за соблюдением установленных строительных норм и поддерживать порядок в общих зонах, чтобы избежать жалоб от соседей. В случае возникновения конфликтов с жильцами, проект может быть осложнен предписаниями от управляющей компании или органов власти.

Финальные этапы: оформление перепланировки и регистрация
После завершения всех работ необходимо согласовать изменения с кадастровым инженером, который проверит соответствие проведенной перепланировки утвержденному проекту. На основании его заключения вносятся изменения в технический план. После этого орган, отвечающий за перевод помещений, должен направить документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Если все документы оформлены правильно, перевод нежилого помещения в жилое не вызовет сложностей.

Больше информации можно узнать у наших юристов. Обращайтесь:
📞 По номеру +7 967 958 40 60
🌐 Или оставляйте заявку на tituldv.ru