Договор долевого участия: что это такое
ДДУ — это правовой документ, по которому гражданин получает право на будущую недвижимость в еще не завершенном строительстве. С помощью ДДУ можно купить:
● квартиру;
● машино-место;
● кладовую;
● коммерческое помещение (магазин, салон и т. д.);
● индивидуальный жилой дом в малоэтажном комплексе.
Юридически это договор участия в долевом строительстве, который заключается между:
● застройщиком — компанией, строящей объект;
● дольщиком — будущим владельцем недвижимости.
Покупатель финансирует строительство, а застройщик обязуется передать объект после завершения работ. Заключение стандартного договора купли-продажи здесь невозможно — он оформляется только на готовую недвижимость.
Ключевая особенность покупки по ДДУ — использование эскроу-счета. Средства покупателя поступают на спецсчет в банке и блокируются до момента сдачи дома. Застройщик строит объект за счет собственных или заемных средств, а после завершения проекта получает деньги с эскроу-счета.
ДДУ обязательно заключается письменно и регистрируется в Росреестре. Также его можно оформить в электронной форме с применением усиленной квалифицированной электронной подписи — покупателя или нотариуса.
Что должно содержаться в договоре долевого участия
Закон “Об участии в долевом строительстве…” устанавливает перечень обязательной информации, которая должна быть отражена в ДДУ. Среди них:
● точное описание объекта (адрес, этаж, площадь, количество комнат, номер);
● срок передачи квартиры дольщику;
● стоимость объекта, порядок и сроки оплаты;
● сроки устранения недостатков после сдачи дома (не менее 3 лет — на инженерные системы и само жилье, не менее 1 года — на отделку);
● схема финансирования (эскроу-счет или компенсационный фонд).
Дополнительно в договор включают:
● данные сторон (паспорт дольщика, реквизиты застройщика);
● дату заключения;
● адрес и кадастровый номер участка;
● наличие и тип отделки;
● условия начисления и выплаты неустойки (до конца 2025 года действует мораторий);
● порядок подачи претензий;
● условия расторжения договора.
Покупка квартиры по ДДУ: пошаговая инструкция
1. Подбор недвижимости и проверка застройщика
Сначала необходимо выбрать подходящий вариант и изучить репутацию застройщика. Обратите внимание на количество завершенных проектов, соблюдение сроков, наличие аккредитации у банков и отзывы клиентов.
2. Проверка разрешительной документации
У застройщика должны быть:
● права на землю;
● проектная документация;
● разрешение на строительство. Обычно эти документы размещаются на сайте компании и в Единой информационной системе жилищного строительства.
3. Подписание и регистрация ДДУ
Если вы покупаете квартиру в ипотеку — сначала подписывается кредитный договор, затем — сам ДДУ. После подписания документы подаются на регистрацию в Росреестр.
Зарегистрировать ДДУ можно:
● через МФЦ (обязательно для Москвы и МО);
● в офисе Росреестра;
● через интернет с электронной подписью;
● через застройщика.
Необходимые документы для регистрации:
● заявление;
● паспорта участников;
● три экземпляра ДДУ;
● ипотечный договор (если применимо);
● нотариально заверенное согласие супруга (при необходимости).
Процесс регистрации занимает от 5 до 9 рабочих дней, госпошлина составляет 700 рублей. После регистрации средства зачисляются на эскроу-счет и хранятся там до сдачи дома.
Этапы после регистрации
Приемка квартиры
После завершения строительства застройщик уведомляет дольщиков и приглашает на приемку. На это дается 2 месяца с момента уведомления.
Оформление права собственности
После получения ключей необходимо зарегистрировать право собственности. Если квартира куплена в ипотеку, потребуется отчет об оценке и страхование объекта. Это нужно сделать в течение 6 месяцев после подписания акта приема-передачи.
Преимущества и недостатки покупки по ДДУ
Плюсы:
1 Безопасность: Деньги хранятся на эскроу-счете и передаются только при выполнении застройщиком обязательств.
2 Регистрация в Росреестре: Исключает возможность повторной продажи одной и той же квартиры.
3 Выгодная цена: Обычно дешевле, чем готовое жилье, особенно на ранних стадиях.
4 Гарантии: Застройщик обязан устранить выявленные недостатки в гарантийный срок.
5 Компенсации: При нарушении сроков предусмотрена неустойка (мораторий до конца 2025 г.).
Минусы:
1 Риск банкротства: При проблемах у застройщика можно потерять не только квартиру, но и часть выгоды от роста цен.
2 Длительный срок ожидания: До получения ключей может пройти несколько лет.
3 Задержки в строительстве: Возможны дополнительные расходы на аренду жилья.
4 Изменения проекта: Застройщик имеет право изменить проектную документацию, включая уменьшение площади, что может не устроить покупателя.
Как расторгнуть договор ДДУ
Дольщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если:
● передача квартиры задержана более чем на 2 месяца;
● дом оказался ненадлежащего качества.
Необходимо направить застройщику письменное уведомление (рекомендуется заказным письмом с описью вложения).
Через суд договор можно расторгнуть в следующих случаях:
● строительство приостановлено, и есть основания полагать, что объект не будет завершен в срок;
● проектная документация значительно изменена;
● изменилась категория помещения (например, вместо квартиры — нежилое помещение).
Переуступка прав по ДДУ
Это продажа права требования по ДДУ (по сути — перепродажа квартиры до завершения строительства). Этим часто занимаются инвесторы, но физическое лицо также может оформить переуступку, если передумало покупать жилье или изменились обстоятельства.
У таких сделок есть нюансы оформления, о которых следует заранее проконсультироваться или прочитать дополнительную информацию.
Больше информации можно узнать у наших специалистов. Обращайтесь:
📞 По номеру +7 967 958 40 60
🌐 Или оставляйте заявку на tituldv.ru