Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома
Разбираем, как действовать, если стройка затягивается. А также — какие шаги предпринять, если жилье в проблемной новостройке куплено в ипотеку.
Сроки: ввод дома в эксплуатацию и передача квартиры
Нужно четко различать два понятия:
✓ Сдача дома в эксплуатацию — момент, когда здание должно быть полностью готово к заселению.
✓ Подписание акта приема-передачи квартиры — фактически дата вручения ключей. Именно эта дата обычно указывается в договоре с застройщиком. С подписанием акта квартира считается переданной владельцу.
Просрочка со стороны застройщика: что говорит закон
Если девелопер задерживает подписание акта хотя бы на один день, формально у дольщика появляется право требовать неустойку.
Однако сейчас взыскать ее невозможно: действует мораторий на начисление неустоек до конца 2025 года (решение правительства вступило в силу 19 июня).
Кроме того, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве (214-ФЗ) и вернуть вложенные средства.
Допсоглашение к ДДУ: соглашаться или отказаться
Если застройщик понимает, что не успевает сдать квартиру, он обязан за два месяца уведомить дольщика и предложить подписать допсоглашение о переносе сроков.
✓ Подписывая документ, вы фактически соглашаетесь на новую дату передачи, и требовать неустойку за прежнюю просрочку уже не сможете.
✓ Отказаться от подписания — ваше право. Принуждать к этому застройщик не может.
Как взыскивается неустойка (после окончания моратория)
Процесс обычно выглядит так:
1 Направить застройщику письменную претензию.
2 Если отказал — подать иск в суд.
Можно обратиться в суд сразу, без претензии, если ДДУ не предусматривает обязательный досудебный порядок.
Плюс: пока иск рассматривается, неустойка продолжает начисляться, и суд вправе взыскать ее целиком за весь период просрочки.
Размер неустойки
С 2023 года введено ограничение: максимальная сумма неустойки не может превышать 5% от цены договора ДДУ.
Формула расчета для физлиц:
Цена квартиры × 1/150 × ключевая ставка ЦБ × количество дней просрочки
Для юрлиц коэффициент — 1/300.
Стоит ли расторгать договор
Разорвать договор и потребовать деньги можно в любой момент, если сроки нарушены. Но решение не всегда выгодное:
➣Если дом уже почти достроен и работы активно идут, разумнее дождаться ключей. Вероятно, квартира будет стоить дороже, чем сумма возврата и возможная компенсация.
➣Если стройка заморожена или застройщик близок к банкротству — расторжение договора и возврат денег выглядят более целесообразными.
Особенности при ипотеке
Покупатели в ипотеку обязаны оформить право собственности и предоставить в банк пакет документов: отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования жилья.
Сделать это нужно в течение трех месяцев с момента регистрации собственности, но не позднее трех лет с даты выдачи кредита.
Если дом не сдан, а срок передачи документов банку подходит, необходимо:
уведомить банк о задержке;
✓подать заявление о продлении сроков;
✓приложить доказательства просрочки со стороны застройщика.
Документы для банка при задержке сдачи дома
В обязательный пакет входят:
➣заявление заемщика или созаемщика;
➣копия паспорта.
Дополнительно помогут:
➣допсоглашение к ДДУ о переносе сроков;
➣письмо от застройщика о задержке;
➣уведомления органов регистрации;
➣публикации в СМИ о заморозке стройки;
➣судебные решения или копия вашего иска к застройщику.
Нужна дополнительная консультация?
📞Обращайтесь по номеру +7 967 958 40 60
🌐 Или оставляйте заявку на сайте.